Louer un logement à une clientèle de passage relève d’un cadre distinct de la location classique. Avec environ 1,2 million de meublés de tourisme en France, les communes renforcent leurs contrôles sur l’offre touristique. L’autorisation d’un meublé touristique dépend à la fois de la nature du logement, de sa commune et du statut du loueur. Une résidence principale peut être louée dans certaines limites, tandis qu’une résidence secondaire exige souvent davantage de formalités. La vérification doit intervenir avant la publication de l’annonce et la première réservation.
Points clés
| Situation du logement | Formalité à vérifier avant la location |
|---|---|
| Résidence principale | Plafond annuel local et numéro d’enregistrement éventuel |
| Résidence secondaire | Déclaration municipale et possible changement d’usage |
| Commune soumise au régime d’usage | Autorisation préalable, parfois avec compensation |
| Meublé concerné par la règle énergétique | DPE classé au minimum E pour les nouvelles autorisations |
| Absence d’enregistrement | Amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros |
Déclaration, enregistrement et changement d’usage répondent à des règles différentes
La déclaration préalable en mairie informe la commune de l’ouverture d’un meublé de tourisme. Elle s’effectue habituellement au moyen du formulaire Cerfa dédié lorsque la commune n’a pas instauré un téléservice d’enregistrement. Une déclaration de location saisonnière en mairie concerne surtout les résidences secondaires, mais les règles locales peuvent viser d’autres situations.
L’enregistrement du meublé de tourisme attribue un numéro à treize chiffres qui doit figurer dans l’annonce. Il permet à la mairie de suivre le nombre de locations et le respect des plafonds. Le dispositif doit être généralisé au plus tard le 20 mai 2026, avec des modalités pratiques fixées par chaque collectivité.
Le changement d’usage meublé touristique répond à une autre logique. Il autorise la transformation d’un local d’habitation en hébergement touristique dans les zones où l’habitat permanent est protégé. Cette autorisation, prévue par le Code de la construction et de l’habitation, peut être temporaire ou définitive. Certaines communes imposent une compensation, par exemple la création d’un logement en contrepartie.
La résidence principale et la résidence secondaire ne suivent pas le même régime
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Elle peut être louée à des voyageurs dans la limite de 120 jours par an. Une délibération municipale peut abaisser ce plafond à 90 jours annuels dans les secteurs où le marché locatif est tendu.
Chaque séjour est limité à 90 jours consécutifs pour un même locataire. Cette limite évite qu’une location touristique serve à contourner les règles de la location d’habitation. Une plateforme peut bloquer automatiquement les réservations au-delà du plafond annuel, mais le propriétaire reste responsable de ses déclarations.
Une résidence secondaire ne bénéficie pas de cette exemption. La commune peut exiger une déclaration, un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage. La réglementation communale doit donc être consultée directement auprès de la mairie. L’attractivité touristique seule ne détermine pas les règles, qu’elle repose sur le littoral, la montagne ou un volcan.
Les communes concernées par le changement d’usage sont nombreuses
Le régime du changement d’usage s’applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Paris applique ce régime avec une vigilance particulière sur les résidences secondaires. D’autres communes peuvent l’adopter par délibération du conseil municipal lorsqu’elles connaissent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
La demande est déposée avant toute mise en location. La mairie examine l’adresse, la destination du local, l’éventuelle compensation et les règles propres au quartier. Une autorisation temporaire peut être liée au demandeur et cesser lors de la vente du logement.
Le propriétaire doit conserver l’arrêté municipal et le numéro attribué. Une simple déclaration ne remplace jamais une autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est requise. Le service urbanisme ou habitat de la commune peut confirmer le régime applicable à une adresse précise.
La copropriété, le bailleur et le DPE doivent être vérifiés avant l’annonce
Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée ou les limiter par la destination de l’immeuble. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit en principe une activité commerciale régulière. Le syndic n’accorde pas une autorisation à la place de l’assemblée générale, mais il peut signaler une activité contraire au règlement.
Un locataire ne peut sous-louer le logement à des voyageurs sans l’accord écrit du bailleur. Cet accord doit aussi préciser le montant du loyer de sous-location. Sans cette autorisation, le bailleur peut demander la résiliation du bail et la restitution des revenus tirés des sous-locations.
Les règles énergétiques se durcissent aussi. Depuis le 21 novembre 2024, les logements visés par une nouvelle autorisation de changement d’usage doivent disposer d’un DPE classé au minimum E. À compter du 1er janvier 2034, les logements classés A à D seront seuls admis à la location touristique dans le périmètre concerné.
Les revenus tirés des séjours doivent également être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Les bonnes pratiques comptables pour un bien Airbnb facilitent la conservation des justificatifs en cas de demande de l’administration.
Les sanctions d’une location touristique illégale peuvent être élevées
Les sanctions pour une location touristique illégale varient selon le manquement constaté. Louer sans autorisation de changement d’usage peut entraîner une amende civile allant jusqu’à 50 000 euros par local. Le tribunal peut aussi ordonner le retour à l’usage d’habitation sous astreinte, jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré dans les conditions prévues par la loi.
Le défaut d’enregistrement expose le loueur à une amende administrative de 10 000 à 20 000 euros selon la nature de l’infraction. Le plafond de 10 000 euros vise l’absence de numéro lorsque la commune l’exige. Une fausse déclaration présentant un logement comme résidence principale peut atteindre 20 000 euros.
Le maire peut demander la production d’un diagnostic de performance énergétique valide. Le refus ou l’absence de transmission peut conduire à une astreinte de 100 euros par jour. La mise en location d’un local ne respectant pas les exigences énergétiques peut aussi être sanctionnée jusqu’à 5 000 euros.
Questions fréquentes sur l’autorisation d’un meublé touristique
Une résidence principale doit-elle être déclarée en mairie ?
Oui, une commune peut exiger l’enregistrement d’une résidence principale louée à des touristes. Le numéro obtenu doit alors apparaître sur l’annonce. La location reste plafonnée à 120 jours par an, ou à 90 jours si une délibération locale a réduit cette durée.
Faut-il une autorisation pour louer une résidence secondaire sur Airbnb ?
Oui, dans de nombreuses communes, une résidence secondaire doit faire l’objet d’une déclaration et d’un enregistrement. Une autorisation de changement d’usage est requise dans les villes soumises à ce régime. Le dossier doit être accepté avant la première location.
Quelle amende risque un propriétaire sans numéro d’enregistrement ?
Le défaut de numéro peut être sanctionné par une amende administrative de 10 000 euros. Une déclaration mensongère sur le caractère de résidence principale peut être punie jusqu’à 20 000 euros. La mairie peut contrôler les annonces et demander des informations aux plateformes.
Un mauvais DPE interdit-il toujours la location touristique ?
La règle dépend de la date de l’autorisation et du régime local. Depuis novembre 2024, un logement concerné par une nouvelle autorisation doit atteindre la classe E. À partir de 2034, la location touristique sera réservée aux classes A à D dans le champ prévu par la loi.
La mise en location touristique commence par l’identification du statut du logement et de la règle municipale applicable. L’autorisation, l’enregistrement et les contraintes énergétiques doivent être réunis avant toute annonce. En copropriété ou en cas de sous-location, les documents privés s’ajoutent aux formalités administratives.