Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne désormais la possibilité de louer une partie du parc ancien. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. À partir de 2027, la modification du calcul de l'électricité peut toutefois reclasser certains biens sans chantier. Cette évolution concerne surtout les appartements et maisons dont le chauffage, et parfois l'eau chaude, reposent sur l'électricité. La dérogation location passoire énergétique 2027 désigne ainsi, dans le langage courant, un reclassement réglementaire qui peut rendre le logement de nouveau louable.
À retenir
La mesure entre en vigueur le 1er janvier 2027 et modifie le coefficient retenu pour convertir l'électricité en énergie primaire. Un logement chauffé à l'électricité, classé G ou F avant le recalcul, peut gagner une classe et sortir du champ de l'interdiction de louer. Le bailleur doit toutefois disposer d'une attestation ou d'un DPE mis à jour établissant la nouvelle étiquette au moment de signer le bail. Un reclassement DPE n'est pas une amélioration physique du logement : la consommation réelle, le confort d'hiver et le montant des factures peuvent rester inchangés.
La mesure de 2027 constitue un recalcul du DPE, pas une dérogation individuelle
Le terme de dérogation à la location peut prêter à confusion. Aucun dossier fondé sur les revenus du bailleur, la difficulté des travaux ou l'accord du locataire ne permet d'écarter les règles de décence énergétique. La possibilité de relouer découle du nouveau calcul réglementaire appliqué à certains logements.
Le coefficient électrique passera de 1,9 à 1,7. Il sert à convertir les kilowattheures d'électricité consommés dans le logement en énergie primaire. Or l'étiquette du DPE est établie à partir de cette consommation conventionnelle, exprimée par mètre carré et par an, ainsi que des émissions de gaz à effet de serre.
La baisse du coefficient réduit mécaniquement la consommation d'énergie primaire attribuée à un logement électrique. Elle peut faire passer un bien situé près d'un seuil de G à F, ou de F à E. Le propriétaire ne peut pas choisir ce recalcul. Il dépend des caractéristiques déjà enregistrées dans le diagnostic et des règles applicables à sa date de validité.
Les logements chauffés à l'électricité sont les premiers concernés
Les logements chauffés à l'électricité sont les premiers concernés par cette évolution. Le gain est plus visible lorsque les radiateurs électriques, le ballon d'eau chaude ou une pompe à chaleur représentent une part élevée des usages conventionnels calculés par le DPE.
Un appartement doté de convecteurs anciens peut ainsi gagner une classe si son étiquette se situe juste au-dessus du seuil réglementaire. À l'inverse, un logement mal isolé, avec des murs froids et des menuiseries peu étanches, peut rester classé G malgré le nouveau facteur de conversion. Le changement ne corrige ni les déperditions ni les défauts de ventilation.
Selon l'étude d'impact examinée par le Conseil supérieur de l'énergie, environ 125 000 logements du parc locatif privé pourraient sortir du statut de passoire. Ce volume représente près de 14 % des passoires concernées dans le parc locatif privé. Il s'agit d'une estimation nationale, et non d'une garantie pour chaque bien équipé en chauffage électrique.
Les conditions de dérogation DPE pour relouer un logement énergivore
Les conditions dérogation DPE location reposent d'abord sur la nouvelle classe obtenue. Le logement doit atteindre le niveau minimal de décence énergétique exigé à la date du bail. Un bien reclassé F en 2027 reste louable jusqu'à l'entrée en vigueur de l'interdiction visant cette classe, prévue en 2028.
Le bailleur doit aussi pouvoir justifier l'étiquette présentée au candidat locataire. L'attestation DPE issue du recalcul, ou un nouveau diagnostic lorsque celui-ci est nécessaire, doit être conservée avec les documents du bien. Le numéro du DPE et sa période de validité doivent correspondre au logement proposé à la location.
En pratique, la remise en location sans travaux suppose de vérifier quatre points :
- la présence d'un chauffage électrique dans le calcul initial ;
- la classe exacte du logement avant le 1er janvier 2027 ;
- le résultat du recalcul selon les données officielles disponibles ;
- la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail.
Un dossier clair évite qu'un désaccord ne devienne un volcan lors de la signature du bail. Le propriétaire doit remettre au locataire un document cohérent avec l'annonce et le contrat. Une ancienne étiquette G ne suffit plus si une attestation valide établit un nouveau classement.
Le calendrier des classes G, F et E fixe la possibilité de louer
Les logements classés G sont déjà exclus de la location pour les nouveaux contrats et les renouvellements concernés depuis 2025. Un reclassement en F grâce au coefficient électrique permet donc d'écarter cette interdiction immédiate, sous réserve que le document actualisé soit disponible.
Les logements F doivent être interdits à la location à partir de 2028. La marge est donc temporaire pour les biens qui gagnent seulement une classe et passent de G à F. Un logement qui atteint la classe E bénéficie d'un horizon plus long, puisque l'interdiction doit s'étendre à cette classe en 2034.
| Classe obtenue après recalcul | Situation locative | Échéance à surveiller |
|---|---|---|
| G | Location interdite | Règle déjà applicable |
| F | Location encore possible | Interdiction prévue en 2028 |
| E | Location possible | Interdiction prévue en 2034 |
| D ou mieux | Location possible | Règles générales de décence |
La passoire thermique remise en location doit donc être examinée au regard du calendrier, et non du seul gain d'étiquette. Un passage de G à F peut sécuriser un bail conclu en 2027, mais ne dispense pas d'anticiper la suite. Les travaux d'isolation ou le remplacement d'équipements restent parfois nécessaires pour pérenniser l'usage locatif.
Lorsque des travaux deviennent nécessaires, les priorités de valorisation du logement aident à distinguer les interventions qui améliorent réellement la performance de celles qui ont surtout un effet esthétique.
Comment obtenir une attestation DPE et sécuriser la remise en location ?
Le bailleur doit commencer par retrouver le DPE en cours de validité. Les diagnostics établis après le 1er juillet 2021 sont en principe valables dix ans, sauf exception réglementaire ou erreur constatée. Les données du bien doivent aussi refléter sa configuration actuelle, surtout après un remplacement du chauffage ou des fenêtres.
L'attestation DPE permet d'établir la nouvelle étiquette quand le dispositif de recalcul le prévoit. Elle doit être téléchargée ou obtenue par la procédure officielle annoncée pour les DPE concernés. En cas de doute sur les équipements déclarés, sur la surface ou sur l'isolation, un nouveau diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié offre une base plus fiable.
Le contrat de location et l'annonce doivent reprendre la classe effectivement justifiée. Il est prudent de conserver l'ancien diagnostic, l'attestation de recalcul et les éventuels justificatifs de travaux. Ces pièces facilitent la réponse à une contestation du locataire ou à un contrôle.
Que faire si le recalcul ne suffit pas à rendre le logement louable ?
Le relouer logement énergivore sans travaux n'est possible que si le nouveau calcul franchit le seuil requis. Si le bien reste G, l'interdiction de location s'applique. Une baisse symbolique de la consommation conventionnelle, insuffisante pour atteindre F, ne crée aucun droit particulier à signer un nouveau bail.
Le DPE indique les postes qui pénalisent le plus l'étiquette. L'isolation de la toiture, des murs ou du plancher, la ventilation et le système de chauffage peuvent produire des gains très différents selon le bâtiment. Un audit énergétique, lorsqu'il est utile, permet de hiérarchiser les scénarios et d'éviter une série de petits travaux sans effet sur la classe finale.
Le recalcul de 2027 offre une issue réglementaire à une partie des logements électriques proches des seuils. Il ne remplace pas une stratégie d'entretien et de rénovation pour les biens durablement énergivores.